怎么买房
先租熟再买。看好的地址要再跑一遍学区查询、洪水图和通勤。佐治亚由律师过户，买家成交费大约房价的 2%–3%，另有按揭无形资产税。Homestead 免税不会自动从卖家过到你名下，过户后要自己申请。
买房是把 租房 那张表再做一遍，只是金额差一位数。微信盘、朋友圈“内部价”、不看房的远程全款，是这里最贵的学费。
先决定买哪一种生活，不是哪一种户型
北区大量是：独立屋、townhouse、有 HOA 的新盘、少数公寓。HOA 费可以从零到每月数百，俱乐部、门禁、草坪全包的社区尤其高。没有 HOA 的老街，自主权大，草坪和落叶得自己管。
把上班点、学区查询、超市走廊画在一张图上。为“对口某高中”跨过半个 metro 通勤，一年后比月供更折磨人。
交易怎么走
佐治亚是 attorney closing state：过户由房地产律师做，不是只在标题公司签字。典型节奏：
- 预批贷款（pre-approval），不是口头“能贷多少”。
- 出价：价格、定金（earnest money）、交割日、家具是否留下、inspection 窗口。
- 定金进托管账户，不是卖家私人账户。
- 房屋检查、估价（appraisal）、产权检索。
- 律师出具结算单，买卖双方签字，钥匙交接。
定金数额常见 1% 量级，但随市场冷热变。没写进合同的口头承诺，等于没有。
成交时那些乔治亚专属费用
- 买家成交费： 大约房价 2%–3%。
- Intangible recording tax： 按揭记录税，约每 500 美元贷款 1.50 美元（约 0.3%）。15/30 年房贷通常要付；短期贷款有豁免，以当时税法为准。
- 房产税按日分割： 税单多在下半年出来。上半年成交，常见卖家在结算单上给你一笔贷方，秋天你付全年账单。
首次购房项目如 Georgia Dream 提供符合条件者的首付或成交费协助，以 Georgia DCA 为准，名额和收入上限会变。
税：40% 评估 + 自己申请减免
乔治亚住宅评估值 = 公平市价 × 40%，再乘 millage。Fulton、Gwinnett、Cobb、DeKalb、Forsyth 各不相同，城里再叠一层市政税。
Homestead exemption 只给 1 月 1 日已入住的自住房，且不会从卖家自动转移。过户后自己向县税务官申请。州层面有一个较小的标准减免，县里往往另有更厚的本地减免——Fulton 与亚特兰大市的自住房减免就比州标准慷慨。截止日期常见为 4 月 1 日，有的县写在评估通知发出后若干天。错过就等下一税年。
Gwinnett：县税务官 homestead。Fulton：fultonassessor.org。州说明：DOR homestead。
检查清单（比精装照片重要）
湿热、黏土、大树：看屋顶年限、阁楼温度、空调吨位、地下室或 crawl space 湿度、排水沟是否把水送离地基、是否在 FEMA 洪水图 里。洪水险通常单独买。HOA 要读规约：租、车、信箱、篮球架、短期出租。
保险询价时准备好屋顶年份和水损历史。同街区两栋，保费可以差一截。
不要做的事
- 跳过 inspection 抢“热盘”。
- 把中介、贷款、律师、公证全交给同一微信群友。
- 以为成交后税单会自动按自住房算。
- 只比较月供，不把 HOA、保险、通勤油费加进去。
还没住熟就感到必须买：先回到 新移民安家手册，把三十天证件和学区跑完。
官方入口
常见问题
外国身份能买吗？
能买多数住宅，但贷款、保险、税务更复杂。全款与贷款的材料完全不同。这不是移民途径，也不是税务建议。找同时懂交易和税务的专业人士，不要只信微信盘。
成交费大概多少？
买家常见 2%–3%，含贷款费、产权保险、律师、预付税和保险。按揭还要 intangible recording tax，大约每借 1,000 美元 3 美元（每 500 美元 1.50 美元）。具体以结算单为准。
房产税怎么算？
住宅按公平市价的 40% 评估，再乘县、学区、市的 millage。各县不同。自住房要另申请 homestead exemption，截止日期多在 4 月 1 日或评估通知后的窗口，不申请就按无减免征收。
inspection 能砍价吗？
能作为谈判依据，不是自动降价。屋顶年龄、水渍、空调年限、地基排水，在湿热的乔治亚比地板颜色重要。大修项谈不出结果，可以走合同里的终止条款，注意 Earnest Money 的退还条件。